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Bail commercial

Le bail commercial a été conçu pour protéger le locataire et lui garantir la stabilité de son activité, qu’elle soit commerciale, artisanale ou industrielle. Sur option, il est même possible de conclure un bail commercial pour une autre activité, activité libérale par exemple.

L’esprit de ce bail est de pérenniser la situation géographique de l’activité du locataire. On parle ainsi de « propriété commerciale », car le bail induit un droit à son renouvellement.

Le bail d’origine a une durée de minimum de neuf ans, il sera à son terme automatiquement reconduit pour une même durée et moyennant un loyer indexé conformément aux conventions d’origine. Seule contrainte pour le locataire, demander le renouvellement écrit de la convention, pour éviter le risque de « déplafonnement du loyer ». Le bail d’origine sera alors renouvelé aux mêmes charges et conditions que la convention originaire, avec une évolution du loyer selon l’indice convenu dans le bail de départ.

Seules quelques causes autorisent le propriétaire à mettre fin au bail. Ce peut-être en cas de : construction ou reconstruction de l’immeuble, de volonté d’habiter personnellement les lieux si les locaux comprennent un logement, d’une nécessité de démolition, ou encore de motifs graves et légitimes (par exemple pour faute du locataire). Bien entendu, le fait que le locataire ne remplisse pas les obligations qui sont les siennes, telles qu’elles figurent au bail, et tout particulièrement qu’il ne règle pas son loyer, permet de demander la résiliation pure et simple de la convention dans le cadre d’une procédure particulière.

Dans le même temps, et sauf convention spéciale, le locataire est quant à lui libre de quitter le local à chaque période triennale du bail. C’est pourquoi certains ont pris l’habitude de parler de bail 3-6-9.
Intérêt majeur de ce bail : il est cessible. C'est-à-dire que le locataire peut céder son bail avec son fonds de commerce. Le cas échéant il peut même céder le droit au bail, parfois appelé « pas de porte », à un acquéreur souhaitant exercer une activité différente, mais le plus
souvent le bail interdit ou limite cet usage. Il demeure une exception légale à ce type d’interdiction, la situation du locataire prenant sa retraite, qui peut en principe céder son bail à tout type de repreneur.

Corolaire de cette capacité à céder le bail, le locataire est en général tenu solidairement avec le nouveau locataire à qui il a cédé, pour le paiement de tous les loyers exigibles jusqu’à la fin de la période de 9 ans en cours. C’est un moyen pour le propriétaire des murs de responsabiliser son locataire originaire lors du transfert du bail au repreneur.

Le principe général en matière de loyer est que celui-ci soit réévalué périodiquement en fonction de la variation de l’indice du coût de la construction ou de l’indice de référence des loyers commerciaux. La révision peut être réalisée annuellement à date anniversaire du bail ou tous les trois ans, selon la convention des parties.

De même la problématique des charges et de la refacturation éventuelle des impôts locaux devra être arrêtée dans le bail lui-même.
Assez simple de prime abord, le bail commercial peut être source de nombreux contentieux s’il est imprécis ou incomplet.

Le rôle du notaire est donc d’apporter, au propriétaire et au locataire, un éclairage complet et une information détaillée des obligations de l’un et de l’autre. De telle manière que le bail arrêté entre les parties soit équilibré, protecteur et efficace. N’oubliez jamais qu’un bail, par le jeu de son renouvellement, pourrait voir ses dispositions inchangées pendant de très nombreuses années