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Constitution de Société Civile de Famille

sociétés civiles familiales sont souvent faites dans le but d’acquérir un ou plusieurs biens immobiliers. La société a alors pour but de faciliter une répartition inégale des droits des membres de la famille sur les biens acquis. Bien entendu, la règle est que la démarche doit demeurer une démarche de gestion d’un patrimoine privé, et en aucun cas prendre un caractère professionnel ou commercial.

Les sociétés civiles font l’objet d’une immatriculation au greffe de commerce ; comme toute autre société, elles possèdent donc une immatriculation par numéro SIRET (on parle souvent du Kbis de la société). Le nombre d’associés minimum est de deux personnes, le capital social est librement fixé entre les associés, sans minima, et la rédaction des statuts est assez libre.

C’est ce dernier caractère qui intéresse en général le notaire et ses clients. Différents buts pourront être poursuivis, en jouant sur les règles relatives aux pouvoirs du gérant, à l’objet social de la société, aux règles de majorité lors des assemblées générales, et à la répartition des pouvoirs entre usufruitiers et nus-propriétaires.

Certains choisiront d’user de la société civile lors d’un achat par un couple, marié ou non, ayant des enfants d’unions différentes. Le but sera en général, tout en permettant une transmission des biens aux enfants du premier défunt, de garantir que le survivant puisse conserver la maîtrise complète du logement détenu par la société. Au-delà du simple droit d’utiliser l’immeuble, la gestion du bien à travers la société pourra permettre au survivant, gérant et associé, de vendre le logement pour en acquérir un autre. Ce qui ne serait pas possible sans l’accord des enfants dans une succession « classique ». Il pourra même être envisagé, après la vente du logement, de placer les fonds au nom de la société pour en conserver le revenu. Seule limite : le prix de vente devra demeurer entre les mains de la société, sauf à réaliser un partage définitif avec les enfants du premier défunt.

Autre usage possible : alors que vous envisagez d’investir dans des logements locatifs pour profiter d’un revenu à l’avenir, vous vous inquiétez de la transmission future de ce patrimoine à vos enfants. A condition d’y penser dès l’origine, de préparer et aménager vos statuts comme il convient, il sera possible de transférer la nue-propriété des parts à vos enfants suffisamment tôt pour que les prêts souscrits par la société soient pris en compte dans le calcul de l’impôt sur transmission. Le diminuant d’autant. Dans le même temps, vous conserverez les revenus futurs des biens et le pouvoir « politique » dans la société.

Comme dans l’exemple précédent, vous demeurerez libre de vendre les biens et replacer les fonds par l’intermédiaire de la société, sans intervention de vos enfants.

Lors de la rédaction de tels statuts, il sera intéressant de se pencher sur les règles :

  • d’agrément de nouveaux associés (au cas où l’un ou l’autre voudrait vendre ou transmettre ses parts).
  • de majorité lors des assemblées générales annuelles, et de droits de vote entre nus-propriétaires et usufruitiers
  • d’approbation des comptes
  • des pouvoirs du ou des gérants et de la durée de leurs fonctions

Autant de points que nous pouvons évoquer avec vous avant de rédiger des statuts convenant à votre situation particulière. Nous nous chargerons ensuite de toutes les démarches nécessaires (rédaction et enregistrement des statuts, publicité légale, inscription au Centre de Formalités des Entreprises…).

Pour conclure :
Rappelons que les sociétés civiles sont aussi souvent utilisées pour accueillir un patrimoine à usage professionnel (locaux d’une activité exercée par l’un des associés par exemple), ou même pour réaliser des opérations de construction immobilière.


Par ailleurs, les sociétés familiales sont le plus souvent « transparentes » fiscalement. C'est-à-dire que le revenu de la société est fractionné, déclaré et imposé pour chaque associé dans sa déclaration personnelle de revenus. Mais ce type de société peut aussi opter pour d’autres régimes fiscaux selon l’activité ou les associés qui la composent.